Guide du vendeur

Rimontgó recommande de prendre conseil auprès d’un spécialiste, que ce soit en matière d’aspects juridiques ou légaux, de fiscalité ou d’autres questions liées au secteur immobilier. À cette fin, nos clients peuvent nous contacter s’ils souhaitent obtenir les coordonnées de professionnels qui pourront leur fournir une attention personnalisée.

Vous trouverez dans cette rubrique des conseils utiles concernant la vente de tout bien immobilier (villa, maison, appartement, domaine, etc.). Nous y traitons, à titre gracieux, des sujets tels que la qualification des acheteurs, les estimations de biens, etc.

Lorsqu’ils font appel à Rimontgó, l’une des plus anciennes agences immobilières espagnoles, nos clients bénéficient de conseils pour aborder de façon optimale tous les aspects urbanistiques, économiques et juridiques liés à la vente de leur maison.

Rimontgó applique un processus rigoureux d’analyse de la solvabilité économique des acheteurs potentiels ainsi qu’un respect strict de la Loi espagnole relative à la prévention du blanchiment de capitaux.

Questions et réponses

La garantie de paiement, en bonne logique, est réalisée lorsque le vendeur a reçu la totalité de l’argent sur son compte bancaire. Si la transaction a lieu en un seul acte, avec la signature du transfert de propriété et la remise simultanée d’un chèque de banque, la garantie peut être considérée comme satisfaite. Cependant, dans d’autres cas, cette sécurité n’est qu’apparente.

Chez Rimontgó, nous n’avons jamais eu d’incidents liés au paiement. Les acheteurs agréés par Rimontgó ont fait l’objet d’un contrôle interne préalable. Ils doivent suivre la procédure de l’opération organisée par Rimontgó qui aboutira à la signature de l’acte de propriété et au paiement complet du prix au vendeur.

Il convient de procéder à quelques vérifications :

  • L’acheteur doit avant tout être en conformité avec la Loi relative à la prévention du blanchiment de capitaux (incluir link a resumen o texto de la ley ) ; ce qui revient à dire que l’on doit vérifier que l’origine de ses fonds est légitime. Ce contrôle n’est pas à la charge du vendeur, mais il fait partie, dans notre cas, des prestations réalisées par Rimontgó.
  • Si l’acheteur remet un chèque de banque certifié, il est entendu que la banque dispose de la solvabilité nécessaire et suffisante pour remplir son obligation de paiement. Si le chèque est personnel, la banque doit donner son aval pour garantir que le chèque remis est suffisamment provisionné.
  • Si l’acheteur a l’intention d’effectuer un virement, nous devons nous assurer qu’il s’agit d’un virement OMF (« Orden de Movimientos de Fondos » – Ordre de mouvement de fonds), effectué par la Banque d’Espagne. Les virements effectués par des particuliers peuvent être annulés. Nous ne pouvons avoir la garantie que le virement est irrévocable que s’il est effectué avec l’aval de la Banque d’Espagne.

Un paiement différé est justifié lorsqu’il est nécessaire de faire face à des circonstances qui peuvent impliquer tant l’acheteur que le vendeur. Gardez à l’esprit que nous parlons du moment de la signature de l’acte de vente avec ou sans remise de la pleine propriété du bien acquis.

Les circonstances qui amènent l’acheteur à solliciter auprès du vendeur le paiement d’une partie du prix à un moment ultérieur à la signature de l’acte, peuvent être aussi diverses que les personnes impliquées. Voici quelques-uns des principaux exemples :

  • Le manque de liquidité de l’acheteur au moment de la signature de l’acte de vente. Il se peut que l’acheteur attende de recevoir de l’argent d’une autre vente, par exemple.
  • Le vendeur doit encore remplir certaines obligations, comme par exemple, terminer des travaux ou effectuer certaines réparations sur le bien vendu.
  • Le vendeur a transféré la propriété, mais n’en remet pas la possession avant un certain temps. Les raisons peuvent être diverses : le bien est loué, le propriétaire a besoin de continuer à y vivre pendant un certain temps, ou encore il est impossible de remettre le bien pour une raison quelconque, personnelle ou indépendante de sa volonté.
  • Certains événements attendus doivent se produire, qui ne dépendent d’aucune des parties, ou tels autres événements ne se produisent pas, bien qu’ils soient prévisibles.

    Dans les exemples ci-dessus, certaines des causes proviennent des parties contractantes tandis que d’autres dépendent de tiers extérieurs à la transaction. Il convient de traiter ces circonstances au cas par cas et d’adapter les clauses de l’acte de vente de la manière la plus appropriée, en accordant des garanties aux deux parties de manière certaine et équilibrée.

    Un paiement différé a des répercussions économiques et peut également avoir des effets juridiques. L’exécution des obligations de chaque partie, ou la survenance d’événements indépendants de la volonté des parties, permettront de mener à bien la vente. Dans le cas contraire, il peut toutefois arriver que le contrat soit résilié, ou que le contrat, même s’il a été conclu, ne prenne pas effet tant qu’une condition spécifique n’a pas été remplie.

    Bien évidemment, il est préférable, pour plus de certitude quant à ce qui peut se passer, que la transaction ne soit assortie d’aucune contrainte et que le paiement soit effectué simultanément au transfert de la pleine propriété, de sorte qu’une fois l’acte de vente signé devant notaire, les parties n’aient plus qu’à se retrouver pour fêter, autour d’un dîner, le succès de la transaction.

    Cependant, les transactions ne sont pas toujours simples. En effet, certaines opérations sont si compliquées que, sans l’expertise et l’expérience de l’agent, elles n’auraient jamais lieu tant elles semblent impossibles à exécuter. Parfois, les propriétaires eux-mêmes abandonnent après avoir essayé de vendre un bien que personne n’achètera, en raison de certaines circonstances qui viennent compliquer une transaction à priori simple.

    Chez Rimontgó, lorsque nous abordons l’une de ces transactions complexes, nous la concevons avec un principe immuable à l’esprit : que l’accord soit équilibré et équitable pour toutes les parties impliquées.

    Il est plus facile de concevoir des transactions complexes en partant du principe que les personnes de bonne volonté agiront comme prévu. Dans tous les cas, les mesures de précaution nécessaires sont toujours prises pour s’assurer que l’affaire se concrétise comme prévu ou que, si tel n’est pas le cas, chacune des parties voit ses garanties de compensation assurées.

    Le moyen de s’assurer que chaque partie est satisfaite, même si la vente n’est pas réalisée, est de prévoir toutes les situations possibles, leurs causes et leurs conséquences. Si tout a été prévu et convenu au préalable, il n’y aura pas de surprises, les effets, même indésirables, étant connus d’avance.

    Afin d’assurer un résultat neutre, il sera nécessaire de rédiger, négocier et annexer au contrat :

    • Un contrat de réservation à court terme, avec ou sans remise d’argent. Si, dans ce cas, de l’argent est versé et qu’aucun achat n’est effectué, chez Rimontgó, sur la base de la bonne foi contractuelle, nous proposons que l’argent soit toujours restitué sans pénalité.
    • Un compromis de vente avec versement d’arrhes (« confirmatorias » (dépôt de garantie) ou « penitenciales » (indemnité d’immobilisation), avec remise d’une somme d’argent en acompte du prix, avec d’autres conditions spécifiques adaptées à l’objet et à l’affaire en question.
    • Des contrats d’option d’achat avec versement d’une prime – ou du prix de l’option – à titre d’acompte, ou non, sur le prix d’achat en cas de levée de l’option d’achat dans le délai imparti.
    • Des contrats ou des actes de vente dans lesquels figurent des clauses résolutoires, qui permettent de mettre fin au contrat avec certains effets pour celui qui s’avère en infraction ou qui, unilatéralement, décide de mettre fin au contrat.
    • Des contrats ou des actes de vente dans lesquels figurent des clauses suspensives, en vertu desquelles les effets convenus dans le contrat dépendent de quelque chose qui va se produire – voire d’un évènement concret qui ne se produit pas – dans un avenir plus ou moins lointain. Tant que cette condition n’est pas réalisée, dans le sens où elle a été convenue, positive ou négative, les contrats sont suspendus et les obligations ne sont pas exécutoires. Toutefois, dès la condition suspensive réalisée, celle-ci a un effet rétroactif au jour de la conclusion du contrat.

    Dans ce dernier cas, imaginons qu’un acte de vente soit signé, avec remise de la possession et paiement intégral du prix, sous réserve qu’aucun des membres de la famille acheteuse ne décède – pour quelque raison que ce soit – dans un délai d’un an. Si, une fois l’année écoulée, la condition est réalisée, c’est-à-dire que personne dans la famille n’est décédé, la vente est ferme et définitive : le vendeur peut librement disposer de l’argent reçu et l’acheteur peut prendre possession du bien acheté. Les effets de cette vente sont rétroactifs à la date de signature du document, avec les conséquences fiscales de paiement des impôts et toutes les autres conséquences qui ont pu être convenues.

    Mais, imaginons que l’un des membres de la famille décède de causes naturelles. La condition suspensive n’est pas réalisée et le contrat ne peut prendre effet. L’acheteur doit rendre la possession du bien et le vendeur est tenu de restituer l’argent reçu.

    En signant un tel contrat, le vendeur doit s’assurer que la maison est maintenue en parfait état durant cette année ; de plus, le contrat de vente n’ayant pas pris effet, il demandera à l’acheteur de lui verser un loyer équitable. De son côté, l’acheteur demandera au vendeur les garanties suffisantes de restitution de l’argent versé.

    La question de savoir qui est le bénéficiaire des intérêts que peut générer cet argent pendant une année est associée au fait que l’acheteur jouit de la propriété durant cette même période. Ces concepts peuvent être compensés entre eux de toute manière raisonnable convenue entre les deux parties.

    Il s’agit certes d’une opération insolite, mais c’est l’une des plus curieuses que Rimontgó ait réalisées. Le montant de la transaction s’élevait à 3,6 millions d’euros et, heureusement, 10 ans plus tard, tous les membres de la famille sont toujours vivants et heureux.

    Cette façon de prévoir une compensation en cas de non-réalisation d’une transaction doit toujours être équilibrée et équitable pour les deux parties, en gardant à l’esprit que nous avons affaire à des personnes honnêtes et que chacun est toujours de bonne foi. Nous gardons un excellent souvenir de cette transaction : le vendeur s’est comporté comme un gentleman, refaisant toutes les installations, peignant la maison, ponçant le parquet et laissant la maison comme neuve; et l’acheteur et sa famille, de nationalité suisse, d’éducation exquise, ont montré une générosité aussi grande que celle du vendeur. Réaliser ainsi une transaction de cette complexité est un véritable plaisir.

    L’étranger non-résident, particulier ou société, peut naturellement, lorsqu’il vend une propriété en Espagne, réaliser une plus-value. Ce gain est soumis à l’impôt sur le revenu des non-résidents.

    Comme il est possible et normal pour les non-résidents d’avoir leur capital dans un autre pays, et que l’administration fiscale a du mal à exiger le paiement de cet impôt, l’acheteur a l’obligation de bloquer une partie du prix de la transaction, à titre de provision sur la liquidation de l’impôt, pour la plus-value éventuelle réalisée.

    C’est l’acheteur qui est tenu de payer cette retenue à l’administration fiscale. Actuellement, son montant est de 3 % du prix de vente, sans tenir compte du montant réellement payé en raison d’un financement par un tiers ou d’une subrogation dans un prêt avec une garantie hypothécaire préexistante.

    Une fois l’avis d’imposition correspondant présenté, le vendeur doit effectuer le versement complémentaire, ou demander un remboursement du trop-perçu, au moyen d’un virement bancaire effectué par l’administration fiscale espagnole.

    La retenue de 3 % du prix de vente au titre de la plus-value immobilière résultant de l’impôt sur le revenu des non-résidents, doit être effectuée par tous les acheteurs, qu’ils soient espagnols ou étrangers, et qu’ils résident ou non en Espagne, dès lors qu’ils achètent à un étranger soumis à l’impôt sur le revenu des non-résidents.

    Eh bien, non, ce n’est pas si simple. Il faut se rappeler que l’imposition requise s’applique aux gains en capital des non-résidents.

    Dans certains cas, il sera nécessaire de procéder à cette retenue pour un Espagnol non-résident, pour les mêmes raisons que celles expliquées ci-dessus.

    Dans d’autres cas, l’étranger peut ne pas être soumis à l’impôt sur le revenu des non-résidents. Cela se produit lorsque l’étranger – ou l’Espagnol non-résident – est soumis à d’autres impôts, tels que l’impôt sur le revenu des personnes physiques ou l’impôt sur les sociétés. Dans ces cas, le vendeur non-résident doit fournir un document délivré par l’administration fiscale certifiant qu’il « n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu des non-résidents ». Auquel cas, cette attestation sera annexée à l’acte de vente, dispensant l’acheteur de l’obligation de la retenue de 3 %.

    Il faut toujours prendre des précautions fiscales.

    Ayant déjà retenu 3 % du prix de vente, y a-t-il un autre impôt à retenir ? Oui : le vendeur est également tenu – qu’il soit résident fiscal en Espagne ou non – de payer l’impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains entre le moment de l’achat et celui de la vente.

    Afin d’assurer le paiement des impôts pouvant incomber au vendeur, l’administration fiscale considère l’acheteur comme étant un substitut fiscal, qui a l’obligation de verser le montant de la liquidation dudit impôt au Trésor espagnol. Naturellement, l’acheteur a le droit de déduire ce montant du prix d’achat à payer au vendeur.

    Dans le cas de non-résidents, nous devons nous assurer que toutes les obligations de paiement incombant au vendeur sont satisfaites avant que le vendeur ne quitte l’Espagne. Il ne s’agit pas de se méfier d’un vendeur qui ne s’acquitterait pas de ses obligations fiscales ou administratives, dans la mesure où il peut toujours payer ses dettes depuis l’étranger. Les communications ou les paiements provenant de l’étranger peuvent, naturellement, subir des retards et une gestion en Espagne au moment de la vente facilite donc ce processus.

    C’est pour cette raison que l’acheteur devient le « collecteur d’impôts », même si ce n’est que pour une courte période.

    Il incombe au propriétaire de payer l’impôt sur les biens immobiliers (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles, équivalent de la taxe foncière), ainsi que les frais d’administration et de réparation de l’immeuble ou du lotissement où se trouve le bien.

    Chez Rimontgó, nous demandons à l’administrateur du syndicat de copropriété un certificat des paiements dûment acquittés mais aussi en attente, tant pour les dépenses courantes que pour les charges extraordinaires de réparations approuvées, même si elles n’ont pas encore été payées.

    Nous demandons également à la mairie une attestation de situation vis-à-vis de la taxe foncière pour l’année en cours et les quatre années précédentes.

    Tous les ajustements nécessaires sont effectués par Rimontgó, en tenant compte de ces éléments et de toutes autres situations sujettes à liquidation ou à compensation entre les parties.

    Afin de favoriser la vente de votre maison et de permettre à Rimontgó de la vendre au mieux, vous pouvez suivre les conseils suivants :

    1. La première impression ressentie par un acheteur lorsqu’il visite votre maison est décisive.
    2. Investissez un peu dans la décoration pour une vente plus rapide. Une petite remise en état des murs, de la menuiserie, etc., peut éventuellement même vous permettre d’obtenir une meilleure offre d’achat.
    3. Laissez entrer la lumière dans la maison. Ouvrez les rideaux et aérez avant une visite.
    4. Les détails ont une grande importance et font la différence. Vérifiez et réparez tous les petits défauts des poignées, fenêtres, charnières, portes et tiroirs.
    5. Mettez en valeur la capacité de rangement de votre maison : ordonnez et désencombrez au maximum les placards, les débarras, la cave, le grenier, etc.
    6. Rendez la maison aussi spacieuse que possible, débarrassez-la des meubles, des affaires personnelles et des objets décoratifs qui encombrent ou dénaturent l’espace existant.
    7. La salle de bain et la cuisine sont des pièces essentielles : gardez-les propres et en parfait état.
    8. Évitez d’avoir du monde chez vous lors de la visite de votre maison, pour ne pas mettre un acheteur potentiel mal à l’aise.
    9. Le silence vaut de l’or. Lorsque l’agent fait visiter votre propriété, baissez le volume des radios et téléviseurs ou éteignez-les.
    10. Si vous avez un animal de compagnie, veillez à ce qu’il ne soit pas à l’intérieur de la maison lorsqu’un client la visite.
    11. Tenez-vous en retrait. L’agent commercial sait ce que les clients recherchent, et peut décrire et mettre en valeur les points forts de votre maison. Ne les suivez pas dans leurs déplacements. Soyez poli et aimable, n’essayez pas de forcer une conversation avec les clients. En cas de questions ou de doutes, l’agent commercial vous demandera des informations.
    12. Il s’agit d’une vente immobilière, pas d’une vente de mobilier. N’essayez pas de vendre aux clients des meubles dont vous souhaitez vous débarrasser.
    13. Laissez le professionnel effectuer son travail. Il revient au vendeur de parler au client du prix, des conditions, des échéances et de tout autre facteur éventuel à prendre en compte. Si vous décidez de changer certaines modalités, parlez-en à l’agent lorsque l’acheteur n’est pas présent.
    14. Fixez un rendez-vous pour faire visiter votre maison. L’agent doit vous prévenir à l’avance qu’une visite aura lieu, notamment si vous vivez dans la propriété.

    Le prix de votre propriété est celui qu’un acheteur potentiel est prêt à payer pour celle-ci. Déterminer sa valeur n’est pas une science exacte. Votre bien est comparé à des ventes antérieures et à des bases de données de propriétés similaires, puis ajusté en fonction des différences de qualités et de caractéristiques, et le résultat est une valeur estimée.

    Les critères pour déterminer la valeur de votre maison sont principalement :

    • L’emplacement.
    • L’état de conservation de votre bien (à rénover, à rafraîchir, prêt à être occupé).
    • Le prix de marché des propriétés comparables en vente.
    • Les conditions du marché local.
    • Le prix et les conditions dans lesquelles votre maison sera mise en vente.

    Assurez-vous que votre maison est dans le meilleur état possible, tant du point de vue du bâti que de l’aménagement intérieur et de l’apparence.

    Les prix doivent être :

    • Suffisamment réalistes pour encourager l’acheteur à formaliser une intention d’achat.
    • Fixer un prix très élevé peut retarder la vente. Il est conseillé de demander à Rimontgó la réalisation d’un rapport d’évaluation ou d’estimation écrit, dans lequel une valeur estimée du bien est établie, par le biais d’une étude détaillée de ventes comparables déjà réalisées et du portefeuille immobilier actuel.
    • Mettez-vous à la place d’un acheteur potentiel qui est susceptible de comparer votre maison avec d’autres biens à vendre présentant des caractéristiques similaires, et assurez-vous que votre prix est compétitif.

    Si vous envisagez de vendre votre bien, il y a deux facteurs importants à prendre en compte : le prix que vous êtes prêt à accepter pour votre maison et le délai dans lequel vous désirez la vendre. Le prix exercera une influence décisive sur la rapidité de la vente. Il est donc important de le fixer en fonction de la valeur marchande réelle de votre bien. Rimontgó vous aidera à stipuler un juste prix, tant pour vous que pour l’acheteur.

    En principe, votre conseiller immobilier doit vous présenter toutes les contre-offres, quel que soit leur montant, à moins que vous n’ayez fixé un prix minimum en dessous duquel vous n’acceptez pas de négocier. Traitez toutes les contre-offres avec sérieux et ne vous offusquez pas des contre-offres basses. C’est à vous seul qu’il appartient, en tant que propriétaire, d’accepter ou rejeter une contre-offre.

    Lorsqu’un acheteur potentiel fait une contre-offre, il peut y inclure des conditions ; par exemple, il n’achètera votre maison qu’au moment où la sienne sera vendue, acte de vente à prix différé, etc. Si vous avez plusieurs contre-offres, ne vous limitez pas à en examiner le prix, mais évaluez les conditions qui y sont attachées pour déterminer laquelle est la plus avantageuse.

    Vous êtes disposé à acheter ou à vendre une maison ? Vous devez réaliser ces deux transactions successivement ? Si vous avez décidé de faire appel à un agent pour vous conseiller au cours de ce processus, cette section vous aidera dans l’importante tâche de choisir un agent pour vous représenter.

    1. La première condition que l’agent candidat doit remplir est qu’il doit être un expert de la zone dans laquelle vous avez l’intention d’acheter la propriété : il doit être au courant des transactions passées et actuelles de tous les types de propriétés (appartements, maisons mitoyennes, villas, etc.) dans une zone spécifique (centre, périphérie) ainsi qu’être bien informé de tous les services collectifs et publics, transports, écoles, banques, hôpitaux, jardins, etc., existants ou qui vont être construits à l’avenir, dans la zone qui vous intéresse.
    2. Un agent compétent connaît bien le marché immobilier de votre secteur/ville. Il connaît le prix de vente de marché pour une propriété comme la vôtre. Il sait à combien est habituellement estimé un bien présentant les caractéristiques que vous recherchez.
    3. Les compétences de l’agent en matière de communication sont également essentielles pour garantir un service de qualité. Une bonne communication doit être bidirectionnelle. Vous devez être honnête avec l’agent quant à vos besoins en ce qui concerne la vente de votre bien : si vous voulez vendre de toute urgence, si vous voulez différer la vente sur une certaine période, si vous êtes disposé à accepter une contre-offre, etc. Tout cela lui est très utile pour essayer d’adapter le prix et les conditions de vente à vos besoins réels.
    4. L’intégrité de l’agent immobilier est un autre élément essentiel à prendre en compte dans votre choix. Ne choisissez pas un agent uniquement sur la base du prix qu’il prétend pouvoir obtenir pour votre bien, mais sur sa capacité à prouver cette affirmation et, dans tous les cas, évaluez sa capacité à gérer efficacement votre bien.