Guide de l’acheteur

Rimontgó recommande de prendre conseil auprès d’un spécialiste, qu’il s’agisse d’aspects juridiques ou légaux, de questions fiscales ou autres sujets liés au secteur immobilier. À cette fin, nos clients peuvent nous contacter pour obtenir les coordonnées de professionnels qui sauront leur apporter une attention personnalisée.

Vous trouverez dans cette rubrique des conseils utiles concernant l’achat de tout bien immobilier (villa, maison, appartement, domaine, etc.). Les questions fiscales liées au pays de résidence du vendeur et bien d’autres thèmes y sont abordés.

Lorsqu’ils font appel à Rimontgó, agence immobilière leader en Espagne, nos clients bénéficient de conseils pour appréhender de façon optimale tous les aspects urbanistiques, économiques et juridiques liés à l’achat de leur future maison.

Rimontgó suit un processus rigoureux d’analyse et de sélection méticuleuse des biens immobiliers qu’elle décide de présenter à ses clients.

Questions et réponses

Conseils préalables à l’achat

Toute propriété à vendre doit répondre à une série d’exigences (juridiques, physiques, urbanistiques et économiques) qui garantissent un transfert sans risque pour la personne qui engage son argent pour acheter un bien immobilier.

Rimontgó n’accepte pas de mise en vente – et, bien entendu, ne propose pas – de biens qui n’ont pas fait l’objet d’un examen exhaustif et pour lesquels il est vérifié que les exigences minimales qui garantissent un transfert en toute connaissance de cause et sans surprise sont ou peuvent être respectées.

Presque aucun pays n’est capable, comme l’Espagne, d’offrir la sécurité juridique garantie par le principe de « foi publique » dans le registre. Les notaires publics en Espagne ainsi que les ambassadeurs et consuls généraux à l’étranger ont la formation, la qualification et l’expérience nécessaires pour offrir des garanties à tout acheteur ou vendeur qui, agissant naturellement dans le cadre de la loi, sollicite leurs services.

Rimontgó dispose d’une procédure interne de compilation systématique d’informations pour l’étude des aspects juridiques, urbanistiques, fiscaux et immobiliers pouvant affecter le bien immobilier. La réalisation de ce contrôle rigoureux est indispensable pour pouvoir accepter – et proposer – toute propriété à la vente. Certains propriétaires sont surpris lorsque nous retardons la publication de leur bien jusqu’à ce que tous les points aient été validés. L’expérience acquise au fil des ans nous a montré que c’est la seule voie qui, finalement, donne les résultats souhaités pour toutes les parties concernées.

La rigueur de notre travail est un gage de fiabilité non seulement pour l’acheteur, mais aussi pour le vendeur, car nous anticipons et résolvons bien souvent des problèmes dont ils n’avaient pas conscience eux-mêmes.

Villa en venta en Oropesa del Mar. RMGV2919

Le marché de l’immobilier fluctue entre les villes d’un même pays, entre les quartiers et les districts d’une même ville, et également d’une rue à l’autre au sein d’un même quartier.

Les agents immobiliers de Rimontgó ont été formés en interne et sont à même de conseiller sur tous les aspects des propriétés de leur portefeuille, y compris les conditions et les circonstances du marché local. Leur affiliation à l’Ordre officiel des agents immobiliers d’Espagne est un gage de formation, de déontologie et d’accès aux informations du marché grâce aux outils technologiques exclusifs de l’Ordre espagnol des registres de la propriété et du commerce. Cet accès exclusif aux données du marché immobilier permet d’offrir des informations exhaustives à nos clients.

Cette assistance vient compléter l’expérience et la connaissance du marché local tout en permettant aux clients de prendre en considération différentes options au sein d’une même zone.

L’environnement de la propriété que l’on souhaite acquérir est un facteur déterminant et constitue un élément représentatif du mode de vie dont on pourra profiter une fois l’achat effectué. Un bon agent immobilier qui connait bien l’environnement local, donnera non seulement des conseils sur le bien, mais offrira également de précieuses informations sur le quartier : commerces de proximité, centres sportifs, centres commerciaux, écoles, activités culturelles et de loisirs, etc. De telles informations s’avèrent très utiles pour s’assurer que l’achat correspond au mode de vie souhaité par la famille du futur propriétaire.

Le principal coût lié à l’achat d’un bien immobilier est bien entendu son prix d’achat, mais il y a d’autres frais à prévoir : selon le cas, la taxe sur la valeur ajoutée (IVA – Impuesto sobre el valor añadido), l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP – Impuesto de transmisiones patrimoniales), les frais liés à la signature de l’acte authentique de vente devant notaire, les frais d’inscription au registre foncier, les honoraires de l’agent immobilier et, le cas échéant, d’autres frais tels que ceux liés à la gestion administrative. À titre indicatif, le montant de ces frais peut varier entre 7 % et 12 % du prix d’achat, selon le type d’impôt et en fonction de la Communauté autonome espagnole où se trouve le bien.

Rimontgó fournit une liste détaillée de toutes les dépenses liées à l’achat du bien choisi.

Casa en venta en Bétera, Valencia. RMGV4319

L’acheteur doit s’assurer principalement qu’il a la capacité de se conformer aux contrôles imposés par la loi relative à la prévention du blanchiment d’argent.

Rimontgó demandera à l’acheteur potentiel de fournir certains documents avant d’entamer le processus d’achat de tout bien immobilier.

Cette vérification est effectuée par Rimontgó auprès de tous les acheteurs, qu’ils soient Espagnols ou non et qu’ils soient résidents fiscaux ou non en Espagne.

Il existe d’autres conditions « secondaires », telles que l’obtention, le cas échéant, d’un numéro d’identification fiscale pour les étrangers (NIE) et la détention d’un compte bancaire en Espagne, entre autres.

Pendant l’achat

Pour construire un bien neuf, il est nécessaire de disposer d’un terrain libre ou d’acheter une vieille maison pour la rénover ou la refaire construire.

Les terrains à bâtir se trouvent rarement dans les centres-villes, étant plus répandus dans les périphéries. Les avantages et les inconvénients de chaque localisation sont facilement identifiables.

Jávea compte une vingtaine de zones résidentielles, plus ou moins distinctes les unes des autres.

Liste des zones résidentielles :

  • Jávea, centre historique
  • Aduanas del Mar, port de Jávea
  • Plage d’El Arenal. Parador de Jávea
  • Secteur du Montgó : Rimontgó, Castellans, Toscamar
  • Les Valls
  • Carrasquetes, La Seniola
  • Puchol, Puigmolins
  • Mezquida
  • La Corona, Cuesta San Antonio
  • El Plá
  • Montañar Bajo
  • Montañar Alto
  • La Caleta
  • Adsubia, Tosalet, Cap Martí
  • Portichol
  • Cap Prim, Cap Negre, Cap de La Nau
  • Balcón al Mar, Costa Nova, Granadella
  • Lluca, Cansalaes, Tarraula

La réponse à la question « Quels avantages y a-t-il à vivre dans un quartier ou un autre de Jávea ? » exige de répondre au préalable à d’autres questions que les agents de Rimontgó posent à tous leurs clients :

  • Quel usage allez-vous faire de la propriété ?
  • Envisagez-vous d’y vivre les douze mois de l’année, ou n’y resterez-vous qu’une partie de l’année ? En hiver ou en été ? Peut-être seulement au printemps ?
  • Quelles activités quotidiennes envisagez-vous de faire ?
  • Quel style et quel niveau de vie comptez-vous avoir dans votre nouvelle maison à Jávea ?
  • Prévoyez-vous de louer votre logement lorsque vous ne l’occupez pas ?

Les réponses à ces questions et à d’autres fournissent les informations nécessaires aux conseillers de Rimontgó pour vous guider vers la zone idéale où chercher votre nouvelle maison à Jávea. Mais cela vous aidera également à faire une bonne planification fiscale de votre investissement, si vous envisagez de devenir résident fiscal ou non en Espagne, ou si vous pensez à un investissement à moyen terme.

Villa en venta en Balcón al Mar, Jávea. RMG6558

Un terrain en périphérie de la ville vous permet d’être plus proche de la nature, de faire des promenades, des randonnées et d’avoir plus d’indépendance.

Les résidents des appartements de la ville de Valencia peuvent également se promener et pratiquer des activités physiques dans les merveilleux Jardins du Turia.

Une maison avec jardin offre plus d’espace pour la détente en famille qu’un appartement. À l’époque du confinement forcé, disposer d’un jardin constituait une valeur ajoutée inestimable pour la vie familiale.

Si l’appartement est doté d’une terrasse ou d’un balcon, on peut également l’utiliser pour les loisirs, mais jamais autant qu’un jardin personnel.

L’avantage de l’appartement en ville est qu’il est proche de toutes les commodités et que lorsque les propriétaires sont absents, ils n’ont pas à se soucier de l’entretien du jardin ou de la piscine d’une villa individuelle.

Chaque prestation exige une contrepartie : le privilège de profiter du jardin et de la piscine ne demande en retour qu’un entretien approprié.

Dans une habitation de nouvelle construction, tout est neuf. Depuis les fondations jusqu’à la clé qui ouvre la porte. Toutes les installations (électricité, plomberie, climatisation, eau chaude sanitaire, isolation, cloisons, vitres, portes, fenêtres, placards, etc.) sont neuves, de même que toutes les installations du bâtiment. Ce détail est important car il confère à la propriété une durée de vie utile accrue et à ses occupants une meilleure qualité de vie, par rapport à une propriété rénovée dans un bâtiment ancien, même s’il s’agit d’une rénovation complète.

Il existe cependant de beaux bâtiments anciens, avec beaucoup de caractère et de merveilleux détails architecturaux qui, grâce à une réhabilitation complète de haute qualité, peuvent avoir une seconde vie dans de parfaites conditions de confort et durant les mêmes années qu’un bâtiment neuf. Tel est le cas pour ces deux réaménagements réalisés par Rimontgó avec l’aide de professionnels renommés, tels que l’équipe d’Arquitectura ERRE et l’entreprise de construction spécialisée AT4 Grupo.

Chaque transaction immobilière est unique et la documentation de chaque dossier est exclusive. À titre de référence minimale, nous pouvons dire que les informations énumérées ci-dessous sont toujours collectées, mais nous insistons sur le fait que chaque maison, chaque bien immobilier, possède son propre dossier unique.

Documentation de base :

  • Nota simple (extrait du registre foncier).
  • Dernier reçu de l’impôt foncier (IBI).
  • Certificat de l’état d’endettement des quatre dernières années.
  • Dernières factures des services publics : eau, électricité, gaz télécommunications, etc.
  • Certificat de la copropriété concernant les factures émises et les paiements en suspens.
  • Dernier reçu des charges de copropriété.
  • Copie des statuts de copropriété, le cas échéant, inscrits au registre foncier.
  • Dans le cas où le bien a été hypothéqué, une attestation de l’état des dettes émise par l’entité créancière doit être fournie. Il est fréquent que la dette ait été acquittée, mais que l’annotation figure toujours dans le registre foncier. Avant la transmission, il faudra que la banque certifie que la dette peut être annulée dans le registre foncier.
  • Garantie décennale, le cas échéant.
  • Certificat de non-invasion du domaine public maritime, le cas échéant.
Villa en venta en Tossals, Jávea. RMG5171

Une offre d’achat est mieux reçue par le vendeur si elle est bien documentée. La preuve de fonds suffisants et un mode de paiement concret aident le vendeur à prendre sa décision.

Votre agent immobilier vous conseillera sur les transactions comparables récentes dans le secteur et exposera les points forts et les points faibles de l’offre que vous envisagez de faire.

Il n’est pas conseillé de faire des offres sur différentes maisons en même temps. Un acheteur qui suit cette tactique perdra toute sa crédibilité.

La promesse d’achat d’un bien immobilier peut être conclue par simple consentement entre les parties. Toutefois, afin de la garantir, il est conseillé de la matérialiser au moyen d’un contrat écrit et signé décrivant l’objet, son prix et le mode de paiement.

Un tel contrat peut constituer un avant-contrat du transfert effectif de la propriété. Vous pouvez également vous rendre directement chez le notaire pour signer l’acte de vente, qui sera inscrit au registre foncier et prendra pleinement effet.

Dans le cas d’un avant-contrat, celui-ci peut prendre plusieurs formes :

  • Lettre d’intention d’achat, contraignante ou non.
  • Contrat de réservation privé, avec ou sans versement d’argent.
  • Contrat d’option d’achat.
  • Contrat de vente privé avec versement d’argent, qui, à son tour, peut prendre les formes suivantes :
    • Contrat de vente privé avec versement d’arrhes dites « confirmatoires » (arras confirmatorias)
    • Contrat de vente privé avec versement d’arrhes dites « pénitentielles » (arras penitenciales)

Dans les deux cas, les parties sont autorisées à se retirer de leurs obligations contractuelles à un moment ultérieur à la signature du contrat, produisant, en raison de l’inexécution, des effets convenus ou dictés par la Loi.

Si le contrat de vente est ferme, une partie vend et l’autre achète, que le prix total ait été payé ou non, ce contrat peut être conclu :

  • Sous la forme d’un contrat de vente privé et ferme, avec versement d’un acompte sur le prix final, qui peut être déterminé ou dépendre des conditions convenues. Ce contrat peut comporter des clauses conditionnelles jusqu’à ce que l’acte authentique soit signé devant notaire.
  • Sous la forme d’un acte authentique devant notaire et avec inscription au registre foncier, qui a des effets contre les tiers et offre toutes les garanties, contrairement à un contrat privé.

Tous les contrats peuvent comporter – et en réalité comportent – des clauses particulières liées à la spécificité du cas. Il peut y avoir des droits en faveur de tiers, comme des servitudes. Des conditions résolutoires ou des conditions suspensives, qui exigent que certains évènements se produisent avant que la vente ne soit conclue, pourront être convenues. Celles-ci ne dépendent pas toujours des parties. La suite des événements conditionnera la conclusion du contrat, et aura en tout cas des effets pour les parties.

a. Acompte ou arrhes pénitentielles : les parties s’engagent à vendre et à acheter, mais peuvent se retirer de la transaction moyennant une pénalité. Si l’acheteur se retire du contrat, il perd le montant versé, et si c’est le vendeur qui est défaillant, il devra rendre le double du montant reçu. Il peut y avoir d’autres accords. Dans tous les cas, cette pénalité doit être explicitement mentionnée dans le contrat.

b. Contrat de vente privé : document signé par l’acheteur et le vendeur dans lequel sont spécifiés les parties, la description du bien, le prix et le mode de paiement, les conditions particulières du contrat, la répartition des frais et le reste des conditions convenues. Le montant acquitté est un acompte sur le prix total. L’acheteur ne devient propriétaire que lorsque toutes les conditions du contrat ont été remplies. Celui-ci peut en effet être propriétaire sans avoir la jouissance du bien. L’acte de remise officielle des clés – au moment de la signature de l’acte authentique ou ultérieurement – détermine cet aspect important qui consolide le transfert de la pleine propriété du bien.

Si un contrat de vente privé est signé, est-il nécessaire de payer la totalité du prix ou le paiement est-il reporté au moment de l’acte authentique ?

Lors de la signature d’un contrat de vente privé, lequel est un contrat préparatoire à l’acte notarié, en principe, la pleine propriété n’est pas remise et, par conséquent, il n’est pas conseillé de payer le prix total.

À la signature du contrat, on remet généralement une somme d’argent proportionnelle au prix d’achat et au temps qu’il est prévu de différer la signature de l’acte authentique devant notaire et le paiement du montant restant.

Lorsque le contrat de vente privé est signé, toutes les conditions ont été en principe convenues et les parties procèderont au transfert dans un délai raisonnable, délai pouvant être nécessaire pour les deux parties. Dans le cas de l’acheteur, celui-ci peut avoir besoin d’un certain temps pour désinvestir ses fonds, ou peut avoir besoin d’un financement et donc de temps pour se voir accorder un prêt. Le vendeur, quant à lui, peut avoir besoin de temps pour libérer la propriété, déménager ou, le cas échéant, effectuer certaines réparations qui ont été convenues avec l’acheteur.

Casa en venta en el Bosque, Valencia. RMGV4331

La modalité de paiement idéale est ce que l’on appelle « au comptant ». En d’autres termes, le prix est payé en totalité et la pleine propriété du bien est transmise dans un seul et même acte.

Toutefois, il est courant que le paiement soit effectué en deux ou plusieurs versements, qui peuvent être réalisés avant et après la signature de l’acte authentique de vente.

Dans les cas où la vente n’est pas effectuée « au comptant », un contrat de vente privé doit nécessairement être signé qui, comme nous l’avons déjà dit, sera préparatoire à l’acte authentique de vente. Lors de la signature de ce contrat, les conditions de l’ensemble de l’opération seront convenues et un échéancier des paiements (deux ou davantage) sera établi. Le premier versement sera effectué à la signature de ce contrat privé et validera les conditions et les effets dont les parties ont convenu (voir « Comment puis-je formaliser mon intention d’acheter un bien immobilier ? »). Si vous avez des questions, veuillez nous en faire part.

Nous pouvons identifier quelques cas particuliers :

a) Si l’acheteur souhaite demander un prêt hypothécaire, le montant du prêt reçu sera versé lors de la signature de l’acte de propriété de même que le solde.

b) S’il existe une charge antérieure grevant le bien, deux voies peuvent être empruntées :

  • L’acheteur, avec l’autorisation préalable de la banque, est subrogé dans le montant de la dette en cours, devenant le débiteur hypothécaire. Le montant que le vendeur recevra, dans ce cas, sera : le prix de la vente, moins la dette en cours auprès de la banque au jour de la signature, moins les montants reçus en acompte au contrat privé, moins les autres frais qui doivent être déduits.
  • Le vendeur amortit par anticipation de l’échéance le montant en attente de paiement.
    • Ce paiement peut être effectué lors de l’acte précédant immédiatement l’autorisation par le notaire de l’acte de vente proprement dit. À des fins pratiques :
      • L’acheteur peut remettre à la banque un chèque du montant qui solde cette dette ; dans ce cas, la partie restante du prix sera versée au vendeur.
      • Ou le vendeur peut fournir au même moment un chèque bancaire soldant le montant de la dette, la banque lui remettant, aussitôt, la lettre de paiement pour son annulation nominative, auquel cas, le vendeur reçoit le montant total de la vente, diminué, le cas échéant, des montants encaissés lors de la signature du contrat privé.
    • Le remboursement du montant en attente de paiement à la banque créancière peut également être effectué à tout moment entre la signature du contrat privé et l’acte authentique de vente. Ce cas est moins fréquent et comporte le risque que le contrat ne soit pas conclu, malgré le fait que des arrhes de confirmation aient été versées, avec les conséquences possibles qui en découlent pour le vendeur. Cette option dépend uniquement des circonstances et de la décision du vendeur.

c) L’implication de plusieurs acheteurs ou vendeurs qui doivent payer ou recevoir l’argent en différents lieux et à différents moments. Certes, cette situation peut s’avérer très compliquée, mais c’est un défi passionnant que Rimontgó a relevé dans des opérations de grande pertinence économique. Le succès final de l’opération apporte naturellement beaucoup de satisfaction aux vendeurs et aux acheteurs, dans la mesure où ils voient un problème très difficile résolu ; il est d’autant plus gratifiant pour l’équipe de Rimontgó qui a su apporter des solutions pertinentes, pratiques et sûres pour toutes les parties.

Ce n’est pas une pratique très courante s’il existe des obligations propres au bien immobilier, à ses propriétaires ou aux acheteurs. Toutefois, lorsque tout est en ordre (cette circonstance est l’effet du travail préliminaire impeccable effectué par Rimontgó), il est alors parfaitement possible de se rendre chez le notaire, afin de réaliser le transfert de la pleine propriété du bien en un seul acte, même s’il existe des droits de tiers, des charges hypothécaires ou d’autres contingences juridiques ou fiscales.

La signature devant notaire de tous les actes juridiques liés à une vente avec la médiation de Rimontgó, aussi compliquée que soit l’opération, confère une pleine sécurité juridique à l’acheteur, pouvant effectuer le paiement de la totalité du prix, en un seul acte et avec toutes les garanties.

Casa en venta en Dénia. RMG3238

Un « achat sur plan » est le nom familier du paiement effectué au titre du prix de l’achat d’un bien immobilier en cours de construction qui sera achevé et livré dans le futur.

Ce paiement partiel peut commencer par un montant de 10 % du prix d’achat et se poursuivre par d’autres versements périodiques allant jusqu’à 80 % ou plus du prix final du bien, la différence étant payée à la signature de l’acte de vente et à la remise subséquente des clés et de la documentation de la propriété.

Le processus de construction proprement dit peut prendre entre un et deux ans. Les procédures administratives avant et après la construction sont susceptibles rendre ce processus désespérément long, souvent sans autre justification que la charge de travail et le manque de personnel au sein de l’Administration publique.

Le promoteur fournira une garantie bancaire pour les montants reçus en acompte, garantissant la livraison du bien dans les délais ou le remboursement des montants versés.

Lors de la signature de l’acte de vente, le promoteur remettra toute la documentation technique du bien ainsi qu’une police d’assurance garantissant les défauts structurels de la construction pendant dix ans et d’autres garanties supplémentaires pour les installations et équipements.

Si le bien à acheter comporte un prêt hypothécaire avec un solde restant à payer, l’acheteur peut envisager de subroger le montant restant, voire de l’augmenter, avec le consentement de la banque créancière.

En reprenant l’hypothèque, l’acheteur assume le statut de débiteur vis-à-vis de la banque prêteuse. Cela peut signifier, pour l’acheteur, une plus grande souplesse dans l’obtention d’un prêt pour financer une partie du montant de l’achat, ainsi qu’une économie sur les frais d’ouverture du prêt hypothécaire. D’autre part, le vendeur économise les frais dérivés de la liquidation anticipée de l’hypothèque existante.

Formalités postérieures à l’achat

L’acte authentique de vente passé devant notaire est l’acte préalable nécessaire à l’inscription du titre de propriété au registre foncier, permettant d’exercer les droits acquis contre tout tiers.

Bien que l’enregistrement ne soit pas obligatoire, celui-ci est néanmoins fortement recommandé car il offre un maximum de garanties juridiques.

Par conséquent, l’acte de vente signé au moyen d’un contrat privé, bien qu’étant parfaitement légal et prenant effet entre les parties, ne prend pas effet contre les tiers, d’une part, et d’autre part, n’est pas inscrit au registre foncier, l’acte notarié étant requis à cette fin.

Dans le cas où l’achat est partiellement financé au moyen d’un prêt avec garantie hypothécaire, la banque prêteuse exigera que le contrat de prêt soit inscrit au registre foncier afin d’être opposable aux tiers. Toutefois, cette inscription nécessite l’enregistrement préalable du titre de propriété, en vertu duquel l’acheteur a le pouvoir d’hypothéquer le bien acheté pour servir de garantie en cas de non-paiement de la dette. De nouveau, l’acte authentique devant notaire est indispensable.

L’enregistrement peut être effectué par toute personne autorisée. Pour des raisons de rapidité et au cas où des rectifications devraient être apportées, celui-ci est généralement effectué par un cabinet de gestion agrée par le notaire. Dans le cas d’un prêt avec garantie hypothécaire, c’est l’agent de la banque qui veillera à ce que le titre de propriété et l’acte de prêt soient inscrits successivement au registre foncier.

Au moment de la signature, le notaire informera le service du registre foncier correspondant par voie télématique que l’acte juridique a été conclu. L’étude du notaire fournira ensuite une copie certifiée pour son enregistrement.

Bien entendu, il reste le détail du paiement obligatoire des taxes correspondantes. Après inscription et enregistrement, la copie certifiée de l’acte est renvoyée au propriétaire avec les données relatives à l’enregistrement et les justificatifs de paiement de toutes les factures associées à la transaction.

Villa en venta en Jávea. RMG3989

Autres questions d’intérêt

L’achat de votre première maison est une décision importante. Dans de nombreux cas, le paiement d’un prêt hypothécaire, des taxes et des autres frais liés à l’achat peut générer une dépense mensuelle égale, voire supérieure, à la valeur d’un loyer mensuel. Mais le plus important dans tout cela, c’est que vous augmentez votre patrimoine à chaque paiement.

Souvent, le plus grand obstacle que rencontre l’acheteur d’une première maison est la disponibilité de liquidités suffisantes pour faire face à l’acompte et aux frais liés à la transaction.

La meilleure façon d’entamer le processus est de vous rendre dans une banque de confiance et de vous informer des possibilités réelles pour obtenir un financement en fonction de votre situation personnelle et du montant maximum qui vous serait accordé compte tenu de votre capacité de remboursement. Rimontgó peut vous aider à déterminer le niveau maximum de prêt auquel vous pouvez prétendre, pour autant que vous ne voyiez pas d’inconvénient à partager des informations sur vos revenus et votre niveau d’endettement. Ce montant maximal de prêt, ainsi que les liquidités dont vous disposez, détermineront la fourchette de prix vers laquelle vous devez vous orienter. Vous pouvez commencer votre recherche en examinant les prix des biens immobiliers dans la zone où vous souhaitez acheter, en vous rappelant que l’emplacement peut s’avérer aussi important que le bien lui-même.

N’oubliez pas non plus qu’en fonction de votre situation, il existe un certain nombre de subventions disponibles pour l’achat d’une maison. À cet égard, vous pouvez vous renseigner auprès des différentes entités publiques proposant des subventions pour l’achat de logements (principalement le ministère du Logement et les gouvernements autonomes). Vous pouvez également obtenir des informations à ce sujet auprès de Rimontgó et de votre banque de confiance.

En tant que primo-accédant, l’assistance d’un professionnel de l’immobilier peut être décisive : vous devez lui donner délégation, afin qu’il soit votre représentant dans la transaction et veille à la défense de vos intérêts. Votre conseiller immobilier Rimontgó vous aidera à évaluer les avantages et les inconvénients de l’achat d’un de certains types de propriété (maison jumelée, maison mitoyenne, appartement, etc.) et à déterminer lequel répond le mieux à vos besoins. Est-il préférable d’acheter une maison ancienne ou une maison nouvellement construite, et quel type d’informations ou de garanties devez-vous obtenir dans chaque situation ? Lorsque vous faites une offre d’achat, dans quelle mesure pouvez-vous proposer un prix inférieur au prix demandé, comment le prix se compare-t-il à celui d’autres propriétés similaires sur le marché ? Allez-vous négocier des conditions et d’autres coûts (par exemple, la garantie de la maison) au-delà du prix ? Que devez-vous faire si des rénovations sont nécessaires ? Y a-t-il des facteurs liés au logement ou à l’immeuble qui peuvent constituer un obstacle à l’achat du bien ? Quels sont les frais liés à la transaction ? Dans ce qui est généralement une décision émotionnelle, les conseils d’un professionnel de l’immobilier pour vous aider à acheter judicieusement sont fortement recommandés.

Lorsque vous recherchez un prêt hypothécaire, tenez compte des coûts totaux, et pas seulement du taux d’intérêt applicable. Il est possible que l’on vous propose un taux d’intérêt faible mais assorti de frais de dossier élevés. Assurez-vous de bien appréhender tous les coûts cachés ou les pénalités de remboursement anticipé susceptibles de vous causer des problèmes. Étudiez les différents produits hypothécaires, et voyez lequel répond le mieux à vos besoins de financement. Un bon agent peut vous donner de judicieux conseils financiers. Rimontgó vous propose un service gratuit de recherche de financement, obtenant dans la plupart des cas de meilleures conditions que celles que vous pourriez obtenir à titre particulier.

Une fois que vous avez choisi un secteur géographique et visité plusieurs biens, vous pouvez envisager de faire une offre d’achat pour le bien qui vous a convaincu, mais dont le prix dépasse ce que vous aviez prévu. Dans ce cas, il est bon de recourir à l’aide de votre conseiller immobilier Rimontgó pour la négociation et de transmettre votre offre par l’intermédiaire de l’agence immobilière. Si un accord est finalement trouvé avec le vendeur, un acompte sera normalement versé et un contrat d’arrhes sera formalisé, fixant un délai pour rédiger l’acte authentique de vente (ce délai est parfois établi en fonction du moment où le vendeur peut acheter une autre maison et déménager). Pendant cette période, vous devez contacter la banque afin qu’elle mandate un expert immobilier pour évaluer le bien. Cette estimation est utile pour déterminer le montant maximal exact du prêt.

Cependant, le pourcentage de financement obtenu peut, dans certains cas, être amélioré en fournissant des garanties personnelles ou réelles. Dans le cas des logements sociaux, un prix maximum autorisé et un montant maximum de prêt sont fixés. Pour toutes ces situations, Rimontgó peut vous aider à trouver la solution la plus adaptée à vos besoins.

Villa en venta en Sitges. RMGV3045

Un déménagement peut être une expérience délicate pour une famille, en raison des changements qu’il implique. Le déménagement affecte tous les membres de la famille. Il est souvent facile de négliger les besoins de nos jeunes enfants.

Certains conseils peuvent vous aider à faciliter le processus de déménagement :

  • Expliquez à vos enfants pourquoi vous déménagez.
  • Ayez une discussion familiale pour échanger vos impressions sur ce qui vous manquera le plus et ce qui vous réjouira le plus une fois que vous aurez déménagé.
  • Demandez à vos enfants ce qu’ils aimeraient savoir sur le nouveau lieu de vie, ne faites pas de suppositions.
  • Organisez une fête de départ pour vos amis ; faites en sorte de rester en contact avec eux.
  • Utilisez un calendrier pour planifier ce qui va se passer et dans quel ordre pendant le processus de déménagement.
  • Lisez des contes pour enfants sur le thème du déménagement.
  • Pendant votre recherche de maison, photographiez d’autres enfants en train de jouer, lors d’activités et à l’intérieur de l’école. Montrez-les à vos enfants.
  • Permettez aux enfants de participer aux opérations d’emballage. Si possible, faites en sorte que tous les membres de la famille soient présents le jour du déménagement pour observer le chargement du camion. Essayez de mettre les affaires des enfants en dernier, afin qu’elles soient déchargées en premier.
  • Célébrez votre arrivée dans la nouvelle maison.
  • Faites le tour du quartier avec vos enfants pour apaiser leurs craintes de se perdre. Aidez vos enfants à préparer leur premier jour d’école, les habits qu’ils doivent porter, ce qu’ils doivent emporter avec eux et comment ils vont s’y rendre.
  • Passez du temps supplémentaire avec vos enfants tout au long du processus de déménagement, afin d’être conscient de leurs préoccupations et de prendre des mesures pour les atténuer.

Soyez prudent lorsque vous planifiez un déménagement, sollicitez des devis à plusieurs entreprises spécialisées, demandez des références à vos connaissances et à vos contacts de confiance, renseignez-vous sur les services inclus et envisagez de souscrire une assurance déménagement.

Ne faites pas votre planification à la dernière minute et réfléchissez à la possibilité de déplacer vous-même certains objets délicats ou ayant une valeur sentimentale particulière.

Si vous avez l’intention de conserver vos biens dans un service de garde-meubles, vérifiez les garanties proposées ou les éventuelles assurances en cas de vol ou d’accident (incendie…) et assurez-vous qu’il s’agit d’une entreprise disposant des agréments correspondants.

Dans le cas d’un déménagement international, exigez une entreprise réputée disposant de certificats de qualité et d’infrastructures suffisantes telles qu’une flotte de transport et des emballages adéquats. Là encore, essayez d’obtenir des références et respectez les conseils mentionnés ci-dessus. Méfiez-vous des devis qui semblent excessivement bon marché et, si nécessaire, rendez-vous dans les locaux de l’entreprise pour vérifier ces aspects personnellement.

Apartamento en venta en Valencia. RMGV4328

L’accession à la propriété est un objectif qui est généralement dans l’esprit de chacun, mais qui n’est malheureusement pas à la portée de tous. De nos jours, les Espagnols sont plus nombreux que jamais à être propriétaires de leur logement. Cependant, l’achat d’une maison est un investissement financier considérable qui ne vous garantit pas une économie d’argent à court ou à long terme. Il s’agit plutôt d’une décision qui entraînera une dépense importante et une réduction de vos liquidités pendant de nombreuses années. Par ailleurs, la plupart des gens pensent que louer revient à « jeter de l’argent par les fenêtres ». Pourquoi donner votre argent à votre propriétaire quand vous pouvez investir dans votre propre maison ? Les principales considérations en jeu sont relatives à votre mode de vie, votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire ainsi que votre situation financière.

Incarnant un certain style de vie, les appartements en location sont compatibles avec les contraintes temporelles. Pour les personnes désireuses de prendre leur indépendance pour la première fois, il peut s’agir d’une bonne option. Dans les grandes zones urbaines, les appartements vous donnent la possibilité de vivre dans des quartiers prisés, qui ne sont peut-être abordables que si vous louez. La location apporte également plus de flexibilité aux personnes qui, pour des raisons professionnelles, doivent changer régulièrement de résidence.

En outre, l’obtention d’un prêt hypothécaire n’est pas à la portée de tout un chacun. Malgré les nombreux types d’hypothèques et programmes de subventions disponibles pour les personnes qui ont le plus de difficultés à accéder au logement, certaines ont tout simplement un mauvais antécédent de crédit ou trop de mensualités à payer pour que leur demande d’hypothèque soit acceptée ou pour obtenir un prêt suffisant qui leur permettrait d’acheter la propriété souhaitée.

D’autres considérations sont à prendre en compte : pendant combien de temps souhaitez-vous investir dans une maison et dans quelle mesure êtes-vous prêt à laisser cela affecter votre mode de vie ? Le logement est cher. Dans la plupart des cas, vivre dans la même région que celle où vous êtes locataire, dans un environnement de logement comparable (même taille, mêmes qualités, etc.) signifiera une dépense mensuelle plus élevée, et ce, pendant de nombreuses années.

Un bien immobilier ne garantit pas une rentabilité ou un bénéfice lors de sa vente, même s’il est vrai que c’est actuellement l’une des valeurs qui offre la plus grande rentabilité dans le plus court laps de temps. Cependant, comme tout investissement, l’immobilier comporte un certain niveau de risque. La vente et l’hypothèque entraînent nombre de frais, qui doivent être payés d’avance et il faudra beaucoup de temps pour générer un rendement suffisant pour les compenser. Si vous avez besoin de vendre en peu de temps, vous obtiendrez un rendement moindre. Si vous déménagez fréquemment ou si vous prévoyez de le faire dans un avenir proche, vous devez sérieusement envisager les frais inhérents à la possession d’une maison sur le court terme.

Vous devez également tenir compte de l’avenir du marché immobilier en général, de la façon dont il se comporte dans le temps. Si l’économie se porte bien, les biens immobiliers ont tendance à prendre de la valeur, mais si l’économie est morose, leur valeur a tendance à stagner. Lorsque vous louez, vous avez plus de flexibilité pour réagir aux changements majeurs de l’économie.

Malgré les risques et les changements de mode de vie, l’accession à la propriété est une récompense incontestable à moyen et long terme pour la plupart des gens.

Si vous trouvez le bien qui vous intéresse, mais que son prix vous semble excessif, réfléchissez à ce que vous êtes prêt à payer pour ce bien, et faites l’offre d’achat la plus raisonnable possible. En tant qu’acheteur, vous ne devez pas faire plus d’une offre, au risque de perdre votre crédibilité. Assurez-vous de comprendre toutes les conditions inhérentes à la transaction immobilière. Demandez à Rimontgó ce que vous ne comprenez pas et assurez-vous de connaître tous les frais complémentaires liés à l’achat avant de faire une offre : honoraires, taxes, etc.

Villa en venta en Los Monasterios, Puzol. RMGV4281

  • Nom ou raison sociale du promoteur, détails de l’inscription au registre du commerce.
  • Informations concrètes sur le bien : plans, localisation, description, surface utile, services et fournitures, parties communes, assurance dommages et vices cachés.
  • Données du registre foncier, afin de vérifier :
    • Que le terrain sur lequel le bâtiment doit être construit est bien enregistré au nom du promoteur avec lequel nous passons le contrat.
    • Que la construction a été autorisée par la mairie, au moyen de la licence correspondante.
  • Règlement de copropriété.
  • Prix de vente et mode de paiement.
  • Détails de la subrogation hypothécaire le cas échéant.
  • Forme sous laquelle il est prévu de documenter le contrat, avec ses conditions générales et particulières, en indiquant expressément :
    • Que l’acheteur ne supportera pas les charges antérieures qui, selon la loi sont imputables au vendeur.
    • Le droit de l’acheteur d’exiger la rédaction d’un acte authentique et de choisir le notaire.

Toutes ces informations sont, en tout état de cause, recueillies et dûment validées par votre conseiller personnel Rimontgó, qui, en tant qu’expert en la matière, vérifie que tout est correct et effectue le suivi correspondant des travaux, facilitant au maximum le travail qui vous incombe.

  • Extrait du registre foncier (nota simple).
  • Dernier reçu de la taxe foncière.
  • Dernières factures d’électricité, d’eau et de gaz.
  • Certificat de paiement à jour des frais de copropriété, (si celui-ci n’est pas obtenu et qu’il y a des dettes, le syndicat de propriétaires peut en exiger le paiement à l’acheteur jusqu’à une certaine limite, sans préjudice de son droit de d’en demander le remboursement à la personne qui a vendu le bien).
  • Dernier reçu des frais de copropriété hors charges extraordinaires pour travaux.
  • Copie du règlement de copropriété, inscrit au registre foncier.
  • Dans le cas où le bien est hypothéqué et qu’il y a un capital restant dû, un certificat de l’état des dettes émis par l’entité créancière.

En ce qui concerne la collaboration avec une agence immobilière sur le marché de la revente, et plus précisément dans notre cas, Rimontgó n’accepte aucune propriété à vendre, ni ne la propose, sans avoir au préalable vérifié qu’elle est conforme à toutes les normes de sécurité et à toutes les exigences légales, économiques, juridiques et du marché.

Apartamento en venta en pleno centro de Valencia. RMGV4282

C’est votre conseiller immobilier Rimontgó qui est en tout cas responsable et qui doit rassembler, étudier et valider toute la documentation afin de garantir que la transaction sera réalisée de manière satisfaisante pour les deux parties. Votre conseiller Rimontgó doit agir en tant que représentant du client jusqu’à la conclusion de la vente.

Comment puis-je formaliser mon engagement à acheter une propriété ? Nous pouvons recourir directement à un contrat de vente privé, ou ce qui est plus habituel, formaliser un contrat d’arrhes pénitentielles :

  • Acompte ou arrhes pénitentielles : il s’agit de la réservation du droit d’acheter le bien, par le versement d’un montant en acompte du prix. Ce contrat ne vous oblige pas à acheter, mais entraîne une pénalité si l’une des parties se retire. Dans ce cas, si l’acheteur se retire du contrat, il perd le montant payé, et si c’est le vendeur qui est défaillant, il doit restituer le double du montant payé. Le contrat doit stipuler qu’il s’agit d’arrhes pénitentielles.
  • Contrat de vente privé : document signé par l’acheteur et le vendeur dans lequel sont précisés les parties, la description du bien, le prix et le mode de paiement, la répartition des frais et les autres conditions convenues. Le montant payé est un acompte sur le prix total. L’acheteur ne devient pas le propriétaire définitif, le transfert ne se produira que lors de la remise des clés au moment de la signature de l’acte authentique.

En ce qui concerne le mode de paiement, il existe trois hypothèses possibles :

  • Si nous allons demander un prêt hypothécaire pour acheter une propriété, normalement le prix total est payé au moment de l’acte authentique, à moins qu’un paiement n’ait été effectué auparavant à titre d’acompte, auquel cas ce montant est déduit du montant à payer.
  • S’il existe une charge antérieure grevant le bien, le vendeur ne recevra que la différence entre le prix et le capital en attente de paiement, le montant de la dette en cours étant retenu pour payer la banque et ainsi éteindre l’hypothèque antérieure.
  • Un paiement unique.

Cela ne doit être le cas que si le bien est totalement exempt de charges au registre, car s’il y a des charges (hypothèque, saisie, etc.), leur montant doit être déduit du prix. Un paiement unique n’est conseillé que si l’acte de vente est signé directement devant notaire, l’acheteur bénéficiant dans un tel cas d’une protection immédiate via l’envoi télématique par le notaire du titre de propriété. Selon la loi, il n’est possible que de remettre 2 500 € en espèces.

Dans le cas d’un « achat sur plan » (le bâtiment n’est pas encore construit), un paiement partiel oscillant normalement entre 20 et 30 % du prix est effectué par versements périodiques pendant le temps que dure la construction du bien (environ deux ans). Le promoteur est tenu par la loi de souscrire une assurance qui garantit la restitution des montants versés plus les intérêts légaux en cas de manquement.

Casa en venta en Olocau, Valencia. RMGV4320

Si un contrat de vente privé est signé, il est habituel que le paiement soit différé, la partie restante du prix étant payée au moment de l’acte authentique. Dans ce cas, le vendeur peut garantir le prix restant à payer au moyen d’une condition résolutoire, de sorte que si l’acheteur ne paie pas, le bien redevient la propriété du vendeur.

Si le bien à vendre est hypothéqué, l’acheteur peut reprendre l’hypothèque et acquérir le statut de débiteur vis-à-vis de la banque prêteuse sous réserve d’acceptation par cette dernière. L’acheteur économise ainsi les frais de souscription d’un prêt hypothécaire et le vendeur économise les frais d’annulation de l’hypothèque existante. Le vendeur se verra verser le montant résultant de la soustraction du montant du prêt en cours et des autres factures impayées, le cas échéant.

L’acte authentique de vente est l’acte qui fait de l’acheteur le propriétaire et sert de titre inscriptible au registre foncier. La fonction de cette inscription est de laisser un enregistrement de la propriété du bien et des éventuelles charges qui pèsent sur celui-ci. L’acte authentique est conseillé car il produit un maximum de garanties juridiques, et il est obligatoire dans le cas d’une demande de prêt hypothécaire.

L’inscription est effectuée par le gestionnaire de l’étude du notaire ou le gestionnaire désigné par la banque, dans le cas d’un prêt hypothécaire. Le notaire notifie au registre foncier la formalisation de l’acte authentique. Il faut ensuite fournir la copie certifiée de l’acte de vente au registre foncier, avec le paiement des taxes correspondantes, afin de procéder à son inscription définitive. L’acte inscrit est alors remis au propriétaire avec toutes les factures payées par ce dernier.

Apartamento en venta en El Ensanche, Valencia. RMGV2967

L’acquisition de biens immobiliers en Espagne est soumise aux principaux impôts indirects : la taxe sur la valeur ajoutée (Impuesto sobre el valor añadido), ci-après « TVA », et l’impôt sur les transmissions patrimoniales et actes juridiques documentés (Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados) sous les modalités transmissions patrimoniales à titre onéreux et actes juridiques documentés (ci-après « TPO » et « AJD »).

Afin de déterminer l’impôt à payer dans chaque cas, il convient de prendre en compte les aspects suivants :

  • Le statut du cédant et de l’acquéreur (personnes physiques ou morales ayant la qualité d’entrepreneurs ou de professionnels, assujettis à la TVA ou, au contraire, personnes physiques agissant en tant que particuliers).
  • Le type de bien à transférer (habitations, locaux, bureaux, terrains urbains, terrains rustiques, terrains constructibles, terrains non constructibles etc.) et son utilisation (résidence habituelle, location, activité professionnelle).
  • Si le transfert du bien est le premier ou le deuxième et subséquent.

C’est-à-dire si le vendeur est un promoteur ou un particulier (personne physique qui n’est pas un entrepreneur), si l’acheteur est une personne physique ou morale, s’il s’agit d’une personne physique agissant en tant que particulier ou en sa qualité de personne exerçant une activité commerciale. D’autre part, le type de bien, si le bien est un logement, un local, un terrain à bâtir ou un terrain non constructible… Et enfin, s’il s’agit d’un premier transfert ou deuxième transfert ou d’un transfert ultérieur. En règle générale, nous traitons avec un promoteur lorsque nous achetons un logement neuf et avec un particulier si le logement est ancien.

Imposition en cas d’acquisition d’un bien immobilier auprès d’un promoteur par un particulier.

Dans les transferts entre promoteur et particulier, nous devons tout d’abord tenir compte du fait qu’il peut s’agir d’un premier transfert ou d’un deuxième transfert, ou encore d’un transfert ultérieur (ou d’un terrain non constructible).

S’il s’agit du premier transfert, celui-ci sera soumis à la TVA (4 %, 10 % ou 21 % selon le type de bien). Le promoteur cédant devra répercuter cette taxe sur le particulier acquéreur.

Concept de la première livraison de logements (logements neufs).

Ce concept désigne « les logements qui sont acquis auprès du promoteur lorsque la construction ou la rénovation est achevée, à moins que les logements n’aient été utilisés de manière continue pendant une période égale ou supérieure à deux ans par des personnes autres que les acquéreurs ».

« C’est-à-dire que si le promoteur, une fois les travaux achevés, loue les logements puis, après deux ans, les met en vente, la livraison des logements est une « première livraison » si les logements sont acquis par les locataires eux-mêmes, ce qui n’est pas le cas s’ils sont acquis par d’autres personnes ».

« Les travaux de construction d’un logement sont réputés achevés lorsqu’une attestation d’achèvement de travaux est délivrée par l’architecte et le maître d’œuvre ayant supervisé lesdits travaux ».

Dans le cas d’un deuxième transfert ou d’un transfert ultérieur (ou dans le cas d’un terrain non constructible), la transaction sera exonérée de TVA et sera soumise à la TPO. Le cédant n’inclura donc pas la TVA dans sa facture, et l’acquéreur devra payer l’impôt TPO au taux de 4 %, 8 % ou 10 %.

Par conséquent, si nous acquérons un bien neuf (constituant aux termes de la loi une première livraison), nous devrons payer la TVA au vendeur.

Les taux de TVA actuels sont les suivants :

  • Taux super réduit à 4 % pour la livraison de logements sociaux.
  • Taux réduit à 10 % pour la livraison de bâtiments, logements, garages et annexes.
  • Taux général de 21 % applicable à toutes les transactions sur les biens pour lesquels un taux inférieur n’a pas été fixé. Locaux commerciaux, par exemple.

En plus de la TVA, directement payée au promoteur vendant le bien, la transaction sera soumise à l’impôt sur les transferts dans sa modalité « Actes juridiques documentés » (Actos Jurídicos Documentados – AJD).

Pour la Communauté valencienne, les taux d’imposition suivants sont établis :

  • 1,5 % en règle générale.
  • 0,1% dans le cas des premières copies d’actes authentiques documentant des acquisitions de résidences principales.
  • 2 % pour les cas où l’exonération de la TVA a été levée (voir section suivante).

Imposition si un bien immobilier est acquis auprès d’un promoteur par une personne physique ou morale agissant en tant qu’entrepreneur.

L’imposition est celle décrite dans la section précédente. Dans le cas d’un premier transfert, la transaction sera soumise à la TVA et à l’AJD.

Dans le cas d’un deuxième transfert ou d’un transfert ultérieur, (ou dans le cas d’un terrain non constructible) la transaction sera exonérée de la TVA et soumise à la TPO. Toutefois la loi sur la TVA reconnaît la possibilité de renoncer aux exonérations sous certaines conditions, principalement que l’acquéreur agisse, dans tous les cas, en tant qu’entrepreneur ou professionnel, assujetti à la TVA.

Par conséquent, lors de l’acquisition d’un logement neuf (constituant selon la loi la première livraison), nous devons payer la TVA au vendeur et payer l’AJD, que l’acheteur soit un particulier ou un entrepreneur, et dans le cas d’un transfert exonéré (deuxième transfert ou ultérieur, terrain non constructible), l’opération sera exonérée de TVA mais soumise à la TPO, l’acquéreur entrepreneur ayant la possibilité, à condition d’être assujetti à la TVA et de remplir certaines conditions de la loi relative à la TVA, de renoncer à l’exonération et de payer la TVA et l’AJD (2 %).

Imposition en cas d’acquisition d’un bien immobilier auprès d’un particulier.

Dans ce cas, la taxe qui nous concerne est l’impôt sur les transmissions patrimoniales à titre onéreux (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas – TPO).

Cette taxe est incompatible avec la TVA, de sorte qu’en aucun cas nous ne devrons payer les deux taxes.

Le transfert de biens immobiliers entre particuliers et les acquisitions auprès de promoteurs déclarés exonérés de la TVA et pour lesquels l’exonération n’est pas levée, comme mentionné dans la section précédente, seront soumis à cette taxe.

L’assiette de l’impôt est calculée sur la valeur du bien transféré qui, dans le cas des biens immobiliers, est la valeur de référence prévue par la réglementation du cadastre à la date à laquelle l’impôt devient exigible.

Toutefois, si la valeur du bien déclarée par les parties intéressées, le prix ou la contrepartie convenue, ou les deux, sont supérieurs à la valeur de référence, la plus élevée de ces valeurs constituera la base imposable.

Lorsqu’il n’existe pas de valeur de référence ou que celle-ci ne peut être certifiée par la Direction générale du cadastre, la base imposable, sans préjudice de la vérification administrative, sera la plus élevée des valeurs suivantes : la valeur déclarée par les parties intéressées, le prix ou la contrepartie convenue ou la valeur marchande.

Le taux d’imposition sera de 10 %, sauf pour la livraison de logements sociaux et dans d’autres cas particuliers, dans lesquels seront appliqués 4 % ou 8 %. Contrairement à ce qui est prévu pour la TVA, la personne tenue de payer la dette fiscale est l’acquéreur.

Si en outre le particulier cédant est un non-résident sans établissement permanent en Espagne, l’acquéreur sera tenu de retenir et de payer 3 % de la contrepartie convenue à titre d’acompte sur l’impôt dû par le non-résident au Trésor public.

Impôts et frais liés à un prêt hypothécaire.

Si nous devons solliciter un prêt hypothécaire auprès de la banque pour l’achat de la propriété, il faut compter en sus des frais de notaire, d’inscription au registre et de gestion susmentionnés dans la section du contrat de vente, l’impôt sur les actes juridiques documentés ainsi que d’autres frais liés à la banque prêteuse :

– Impôt sur les actes juridiques documentés (AJD)

On distingue les cas suivants :

  1. Logement acquis (hors logement social) : dans ce cas, la formalisation du prêt hypothécaire fait naître la taxe AJD, qui est de 1,5 % de l’obligation hypothécaire (dont le montant est indiqué par la banque dans l’acte authentique).
  2. Logement acquis (logement social) : dans ce cas, l’acte de prêt hypothécaire est exonéré du paiement de la taxe, tout comme sa radiation ultérieure auprès du registre.
  3. Résidence principale : si le bien immobilier doit être utilisé comme résidence principale et que cela est expressément indiqué dans l’acte de vente, la taxe AJD est de 0,1 % de l’obligation hypothécaire.
  4. En cas de renonciation à l’exonération de la TVA, la taxe AJD est due sur les premières copies des actes de ventes et sur les actes notariés formalisant des prêts ou crédits hypothécaires lorsque l’assujetti est le prêteur, le taux est de 2 % du prix mentionné dans l’acte de vente, hors montant payé au titre de la TVA.

Dans le cas des actes de constitution d’un prêt avec garantie hypothécaire formalisés après le 10/11/2018, l’assujetti est le prêteur, c’est-à-dire la banque.

– Évaluation du bien : normalement, l’approbation du prêt hypothécaire par la banque requiert que le bien objet de l’achat soit estimé par une société d’évaluation agréée, afin de déterminer le montant maximal du prêt hypothécaire et les conditions de celui-ci. En principe, la banque accorde un montant de prêt basé sur la valeur estimée, sous réserve que ce montant ne dépasse pas le prix de la propriété. Le prix de l’évaluation dépendra de la valeur estimée par l’expert, et peut se situer entre 180 et 400 €.

– Autres frais : la banque peut décider de facturer des frais de dossier, qui correspondent généralement à un pourcentage du montant du capital emprunté. Assurance multirisque habitation : en vertu de la Loi espagnole 2/1981, le titulaire d’un prêt hypothécaire est tenu de souscrire une assurance incendie (ou dommages) sur l’habitation à hypothéquer. Il s’agit d’une assurance qui couvre le bâti (contenant), et non le contenu de l’habitation, lequel peut être garanti par une extension de l’assurance. Il peut être conseillé, bien que cela ne soit pas obligatoire, de souscrire une assurance prêt immobilier qui couvre le remboursement du capital et des intérêts restant dus, en cas de décès du titulaire.

La loi actuelle oblige la banque à payer la plupart des frais. Telle est la répartition établie par la réglementation espagnole à partir de juin 2019 :

  • Frais payés par le débiteur hypothécaire : l’évaluation, l’extrait du registre foncier ainsi que la copie de l’acte de vente.
  • Frais payés par la banque : l’entité qui vous accorde le prêt hypothécaire doit payer les frais de notaire, d’inscription au registre, les frais de gestion, l’impôt sur les actes juridiques documentés, ainsi que la copie du titre de propriété.

Il est important de bien connaitre les taxes relatives à la possession du bien, qui dépendent de la condition du titulaire.

Si le titulaire est une personne physique résidant en Espagne.

Impôt sur le revenu des personnes physiques (ci-après IRPF).
Le concept de résidence principale est essentiel dans la configuration de l’imposition de la propriété immobilière réglementée par la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

Aux fins de cet impôt, on entend par résidence principale tout immeuble qui constitue la résidence du contribuable pendant une période continue d’au moins trois ans, le contribuable devant en outre l’habiter de manière effective et permanente dans un délai de douze mois au maximum, à partir de la date d’acquisition ou d’achèvement des travaux.

L’utilisation d’une résidence principale ne génère aucun type de revenu. De plus, dans certains cas, elle peut donner droit à une déduction pour son acquisition.

Déduction pour l’achat d’une résidence principale : selon la législation espagnole actuelle, tout investissement réalisé jusqu’au 31 décembre 2012 pour l’achat ou la rénovation d’une résidence principale ouvre droit à une réduction de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) tant pour le capital investi que pour les intérêts payés, dans le cas d’un prêt hypothécaire.

Il est possible de déduire de la somme imposable brute 15 % des montants payés pour l’achat au cours d’un même exercice fiscal, avec une base maximale de 9 015,18 €.

Cette déduction a été supprimée au 1er janvier 2013, mais il est possible, si elle a été pratiquée auparavant, de continuer à l’appliquer dans votre déclaration de revenus si vous remplissez certaines conditions établies.

En revanche, si vous avez acquis une nouvelle résidence principale après le 1er janvier 2013, que vous ayez vendu ou non la précédente, cette déduction ne peut pas être appliquée.

Dans le cas des logements qui ne constituent pas la résidence principale du contribuable, outre le fait qu’ils ne peuvent pas bénéficier de la déduction prévue dans la section précédente, la loi espagnole établit que dans le cas des biens immobiliers urbains qui ne sont pas utilisés pour des activités économiques, ni ne produisent de revenus du capital immobilier, 2 % de la valeur cadastrale (1,1 % si la valeur cadastrale a été révisée avec effet au 1er janvier 1994) seront considérés comme des revenus. Ces revenus sont imposés au taux général.

Pour les biens situés à l’étranger ou les biens sans valeur cadastrale, on retiendra 50 % de la valeur que le bien aurait au titre de l’impôt sur le patrimoine (la valeur la plus élevée entre la valeur d’acquisition et la valeur constatée par l’Administration).

Quelle est la situation fiscale du réinvestissement dans la résidence principale ?

Si le transfert de l’ancienne résidence principale génère une plus-value, celle-ci est exonérée d’impôt lorsque le montant total obtenu du transfert est réinvesti dans l’achat d’une nouvelle résidence principale dans un délai n’excédant pas 2 ans à compter de la date du transfert.

Si une partie seulement est réinvestie, la partie proportionnelle au montant effectivement réinvesti est exonérée d’impôt.

De même, les plus-values obtenues lors de la vente de l’ancienne résidence après l’achat de la nouvelle résidence principale ouvrent droit à l’exonération de réinvestissement si le montant obtenu de la vente est utilisé pour payer le prix de la nouvelle résidence dans un délai de 2 ans à compter de la date d’achat de cette dernière.

La date de dépôt de déclaration de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, quel qu’en soit le résultat (redevable ou non redevable), est comprise entre les premiers jours d’avril et le 30 juin de l’exercice suivant l’année civile concernée.

Impôt sur le patrimoine.

Les personnes physiques résidentes doivent payer l’impôt sur le patrimoine (équivalent de l’impôt sur la fortune). La base imposable sera la valeur de leurs actifs où qu’ils se trouvent au 31 décembre.

Dans le cas des biens immobiliers, il faut prendre comme base la plus élevée des trois valeurs suivantes :

  • Valeur d’acquisition.
  • Valeur cadastrale.
  • Valeur vérifiée par l’Administration.

Dans la Communauté valencienne, il existe une exonération minimale de l’impôt sur la fortune de 500 000 euros, avec effet au 01/01/2021, le taux minimum étant de 0,25 % et le taux maximum de 3,50 %. Dans tous les cas, cette déclaration d’impôt doit être remplie si l’évaluation conjointe de ces actifs dépasse 2 000 000 d’euros, qu’il en résulte ou non un impôt à payer.

La date de dépôt de déclaration d’impôt sur la fortune, quel qu’en soit le résultat (redevable ou non redevable), est comprise entre les premiers jours d’avril et le 30 juin de l’exercice suivant l’année civile concernée.

L’impôt sur les biens immobiliers (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

L’impôt sur les biens immobiliers (IBI) (équivalent de la taxe foncière) est un impôt municipal grevant la possession de biens immobiliers.

Le propriétaire du bien redevable de cette taxe au 1er janvier de chaque année, date du fait générateur de l’impôt, indépendamment de la période de paiement établie par chaque mairie.

En règle générale, elle est déterminée en appliquant un taux d’imposition à la valeur cadastrale des biens immobiliers, convenu par les mairies respectives dans les ordonnances municipales correspondantes. Toutefois, les taux d’imposition de l’impôt sur les biens immobiliers (IBI) seront ceux fixés par l’Article 72, du décret législatif royal 2/2004, du 5 mars :

Pour les biens immobiliers urbains, le taux d’imposition minimum et supplémentaire sera de 0,4 % et le maximum de 1,10 %.
Dans le cas des biens immobiliers rustiques, le taux d’imposition minimum sera de 0,3 % et le maximum de 0,90 %.
Le taux d’imposition (supplémentaire) applicable aux biens immobiliers présentant des caractéristiques spéciales est de 0,6 %.

Les mairies peuvent établir un taux différencié pour chaque groupe existant dans la commune, qui ne sera en aucun cas inférieur à 0,4 % ou supérieur à 1,3 %.

Les mairies respectives peuvent augmenter les taux minimum et maximum des points de pourcentage indiqués pour chaque cas, lorsque l’une des circonstances établies par la loi s’applique.

Plus précisément, à la mairie de Valencia, les taux applicables sont les suivants :

  1. Sur les biens immobiliers urbains : 0,723 %
  2. Sur les biens immobiliers rustiques : 0,437 %
  3. Sur les biens immobiliers présentant des caractéristiques particulières : 1,30 %

Une surtaxe de 30 % de la somme imposable nette de l’impôt sera appliquée aux logements inoccupés de manière permanente. On entend par logements inoccupés de manière permanente ceux qui sont déclarés comme tels par la Generalitat Valenciana.

Si le propriétaire du bien est un particulier non-résident en Espagne.

Impôt sur le revenu des non-résidents.

Dans le cas où le propriétaire du bien est une personne physique non-résidente, il devra payer un impôt sur le revenu s’élevant à 2 % de la valeur cadastrale du bien (1,1% si la valeur cadastrale a été révisée après le 1er janvier 1994). Le taux d’imposition applicable à ces revenus sera :

Résidents de l’UE, Islande, Norvège et, depuis le 11/07/2021, du Liechtenstein : 19 %.
Pour les non-résidents en Espagne et les non-résidents dans les États membres de l’UE : 24 %.

La date de déclaration et de paiement de la taxe sera l’année civile suivant la date du fait générateur.

Impôt sur le patrimoine

Les personnes physiques non-résidentes doivent payer l’impôt sur le patrimoine. La base imposable sera la valeur de leurs actifs sur le territoire espagnol au 31 décembre. Dans le cas des biens immobiliers, il faut prendre comme base la plus élevée des trois valeurs suivantes :

  • Valeur d’acquisition
  • Valeur cadastrale
  • Valeur vérifiée par l’Administration

Il existe une exonération minimale étatique de 700 000 euros, applicable aux non-résidents soumis à une obligation réelle de contribution, le barème fiscal étant identique à celui des résidents en Espagne. Dans tous les cas, cette déclaration d’impôt doit être remplie si l’évaluation conjointe de ces actifs dépasse 2 000 000 d’euros, qu’il en résulte ou non un impôt à payer.

Pour compléter l’imposition de la fortune correspondant aux non-résidents, il faut tenir compte des exonérations applicables, des effets de l’invocation par le contribuable de son droit à l’application d’un accord visant à éviter la double imposition et des particularités contenues dans la réglementation, notamment la possibilité pour les résidents d’autres pays de l’Union européenne et de l’Espace économique européen d’appliquer des réglementations communautaires autonomes s’ils estiment que celles-ci leur sont plus favorables.

La date de dépôt de déclaration d’impôt sur la fortune, quel que soit le résultat (redevable ou non redevable), est comprise entre les premiers jours d’avril et le 30 juin de l’exercice suivant l’année civile concernée.

L’impôt sur les biens immobiliers (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Comme cela a déjà été mentionné, l’IBI est un impôt foncier municipal grevant la possession de biens immobiliers situés sur le territoire espagnol.

Les dispositions décrites dans la section précédente relative à l’impôt sur les biens immobiliers d’une personne physique résidente sont également valables pour les non-résidents possédant des biens immobiliers en Espagne.

Villa en venta en Castellón de la Plana. RMGV545

En cas de location d’un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, les conséquences fiscales sont les suivantes :

Si le bailleur du bien immobilier est un résident en Espagne.

Impôt sur le revenu des personnes physiques (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF).

Revenus du capital immobilier.

Il s’agit des revenus locatifs de biens immobiliers rustiques et urbains, ou de la constitution ou de la cession de droits réels sur ceux-ci.

Les dépenses déductibles doivent être déduites des revenus habituels ou occasionnels perçus par le propriétaire du bien. En principe, la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques permet de déduire toutes les dépenses nécessaires à l’obtention des revenus, ainsi que les montants utilisés pour amortir le bien et les autres actifs transférés avec le bien, à condition qu’ils correspondent à leur dépréciation réelle. Il existe également un abattement de 60 % des revenus en cas de location de la résidence principale, qui ne s’applique pas à la location de locaux ou d’autres biens immobiliers.

Ces revenus sont soumis au barème général et progressif de l’impôt. Le taux d’imposition maximal est de 47 %.

Revenus de l’activité économique (vente, location de biens immobiliers).

Il est entendu que l’achat et la vente de biens immobiliers est exercée en tant qu’activité économique s’il y a une disposition habituelle des moyens de production et des ressources humaines ou l’un des deux, dans le but d’intervenir dans la production ou la distribution de biens ou de services.

Il est entendu que la location de biens immobiliers est exercée en tant qu’activité économique lorsqu’il y a au moins une personne employée dans le cadre d’un contrat de travail à temps plein, même si différents types de location sont effectués, y compris la location de biens immobiliers sur une base horaire ou journalière.

L’une des principales différences concernant la prise en compte de ces revenus en tant que revenus du capital immobilier réside dans le fait que, en ce qui concerne les déductions, les incitations à l’investissement des entreprises prévues par la loi sur l’impôt sur les sociétés peuvent être appliquées à ces activités économiques, à l’exception de la déduction pour réinvestissement des bénéfices extraordinaires.

Ces revenus sont soumis au barème général et progressif de l’impôt. Le taux d’imposition maximal est de 47 %.

Taxe sur la valeur ajoutée (Impuesto sobre el Valor Añadido).

En principe, les baux de terrains et les baux d’immeubles destinés exclusivement à un usage résidentiel sont exonérés.

Le taux actuel de TVA applicable aux opérations soumises à la taxe et non exonérées de la taxe (location de locaux commerciaux) est le taux général de 21 %.

Si le propriétaire du bien immobilier est un non-résident en Espagne, un particulier ou une société, et qu’il opère sans établissement permanent.

Lorsque le non-résident opère en Espagne sans établissement permanent, les revenus obtenus seront soumis à l’impôt sur le revenu des non-résidents (ci-après IRNR) indépendamment pour chaque opération imposable réalisée, avec perception instantanée et sur le revenu brut obtenu par le non-résident, sans qu’aucune compensation ne soit possible entre les revenus.

La base imposable est déterminée différemment selon le type de revenu obtenu, en application des règles de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. En règle générale, dans le cas des revenus, la base d’imposition coïncide avec la totalité des revenus perçus, sans qu’il soit possible de déduire des frais.

Dans le cas où le non-résident dispose d’un bien immobilier sur le territoire espagnol et le met en location, que ce soit à titre de résidence principale, saisonnière ou touristique, il sera imposé à un taux de 24 % sur les revenus obtenus et ne pourra pas déduire les dépenses engagées au titre de la location.

Toutefois, si le propriétaire du bien réside dans un autre État membre de l’Union européenne, en Islande ou en Norvège, et au Liechtenstein à compter du 11/07/2021, il pourra déduire les dépenses engagées au titre de la location. En outre, il sera imposé à un taux réduit de 19 %.

Le contribuable sera tenu de faire une déclaration d’impôt pour les revenus perçus, qui sera trimestrielle si vous avez un montant à payer, ou annuelle si vous n’avez rien à payer ou bénéficiez d’un remboursement.