Guide de l’acheteur (5)
Note: Rimontgó vous conseille l’assistance d’un spécialiste, aussi bien en aspects légales ou juridiques, fiscales, ainsi que d’autres matières en relation avec le secteur immobilière. À cet effet, nos clients peuvent prendre contact avec nous s’ils veulent demander les données des professionnels qui peuvent lui offrir une attention personnelle.
Fiscalité, tribut e impôts immobiliers
Tribut lors de l’acquisition du bien immobilier.
1. Tribut si vous l’acquérissez à un promoteur.
2. Si vous acquérissez l’immobilier à un particulier.
3. Impôts et frais dérivés d’ emprunt hypothécaire.
1. TRIBUTS LORS DE L’ ACQUISITION DU BIEN IMMOBILIER
L’acquisiton de biens immobiliers en Espagne est grevée par les principaux impôts indirects: l’impôt sur la valeur ajoutée (abrégé par IVA) (équivalent de la TVA en France), et l’impôt sur les transferts patrimoniaux et actes juridiques documentés , dans ses formes de transferts patrimoniaux onéreux et actes juridiques documentés (abrégés par TPO et ADJ respectivement)
Pour déterminer quel tribut vous devrez couvrir dans chaque cas, l’aspect fondamental sera la condition du vendeur. C’est à dire, si il s’agit d’un promoteur, ou si au contraire, il s’agit d’un particulier. En général, ce sera un promoteur lorsque vous acquérirez une propriété neuve et un particulier quand vous achèterez une propriété d’occasion.
1. Tribut si vous acquérissez à un promoteur.
Si vous acquérez à un promoteur, il vous faut prendre en compte le type de bien que vous achetez. Le promoteur est un sujet passif de la TVA et c’est pour celà, sauf dans le cas d’un transfert exonéré dans lequel cas on ne renonce alors pas à l’exonération, qu’il sera obligé d’appliquer la TVA sur le prix de vente accordé.
L’achat de terrains non constructibles est exonéré de la TVA ainsi que tous les seconds et derniers transferts de propriété, en considérant comme premier transfert, celui réalisé par le promoteur une fois la construction ou la réhabilitation du bâtiment achevée.
Ainsi, si vous achetez une propriété neuve (considérée par la loi comme le premier transfert) vous devrez alors payer la TVA au vendeur.
Cependant, la loi accorde le refus d’exonération sous certaines conditions spécifiques, bien que pour cela vous devrez être considéré dans tous les cas comme promoteur ou professionnels, sujets passifs de la TVA.
Les taux de TVA en vigueur sont les suivants:
- – Type super réduit: 4% pour les remises de propriété de protection officielle.
- – Type reduit: 10% pour les remises de bâtiments, logements, garages et annexes.
- – Taux normal à 21% pour toutes les cessions de biens où un taux différent n’est pas applicable. Exemple: Locaux commerciaux
En plus de la TVA , qui se paye directement au promoteur qui vous vend la propriété, la transaction sera soumise à l’Impôt des Actes Juridiques Documentés (AJD) .
Au sein de la Communauté de Valence, sont appliqués les taux d’imposition suivants:
i. 1,5% de manière générale.
ii. 0,1% si il s’agit des premières copies d’écritures publiques qui soient les documents d’acquisition de la propriété habituelle.
iii. 2% dans le cas où vous avez renoncé à l’exonération de TVA.
1.1 Si vous acquérissez l’immobilier à un particulier
Dans ce cas, le tribut qui vous concerne est l’Impôt de Transferts Patrimoniaux dans sa forme de Transferts Patrimoniaux Onéreux (TPO).
Cet impôt est incompatible avec l’IVA, donc en aucun cas vous devrez payez les deux impôts.
Les remises de biens immobiliers entre particuliers et les acquisitions aux entrepreneurs qui soient déclarées sans IVA, payeront le TPO.
Le type de taxe représentera un 10%, sauf pour les remises de propriétés de protection officielle, où un 8% sera appliqué. Contrairement au cas de l’IVA, l’acheteur sera celui qui devra verser le montant de la dette tributaire.
Si en plus le particulier est un non résident sans étabilissement permanent en Espagne, l’acheteur sera obligé de retenir et verser 3% de la contre-prestation accordée, en concept de paiement de l’impôt qui doit être liquidé par le non-résident au ministère des Finances.
1.2 Impôts et frais dérivés d’un emprunt hypothécaire.
Si vous devez solliciter un emprunt hypothécaire à la banque pour acheter votre propriété, à part les frais de notaire, registre et gestion que nous avons cité dans le paragraphe d’achat et vente, il ya l’impôt des Actes Juridiques Documentés et d’autres en relation avec la banque qui vous fait le prêt.
Impôt des Actes Juridiques Documentés (AJD): deux cas à distinguer.
i. Propriété acquise non VPO. Dans ce cas la formalisation du prêt hypothécaire verse l’impôt de l’ADJ , qui représente un 1,5% de la responsabilité hypothéquaire (dont le montant est consigné par la banque dans l’acte publique).
ii. Propriété acquise VPO. Dans ce cas l’acte d’emprunt hypothécaire est exempt du paiement de l’impôt, tout comme son annulation postérieure au registre, qui est aussi exempte d’impôt.
iii. Propriété habituelle. Si celle-ci va être utilisée comme logement habituel, et est noté par écrit dans l’acte, l’impôt AJD vaut 0,1% sur la responsabilité hypothécaire.
- – Valorisation de l’immobilier: Normalment pour l’approbation de l’emprunt hypothécaire par l’établissement bancaire, celle-ci exigera la réalisation de la valorisation de la propriété vendue par un entreprise homologuée, afin de déterminer le montant maximal de l’emprunt et des ses conditions. Normalement la banque concède un montant d’emprunt en fonction de la valeur de taxation.
- – Normalmente el banco concede un importe de préstamo en base al valor de tasación (desde un 80% de su importe hasta un 100% en algunos casos, condicionándolo en este ultimo caso a que el comprador aporte otras garantías, cautions , etc.) . Ceci à condition que ce montant n’excède pas le prix de la propriété. Le montant dépendra de la valorisation normalement, et peut aller de 180 à 400€.
- – Autres frais: Vous pouvez pacter à travers la banque le fait de toucher une commission d’ouverture, qui normalmente est un pourcentage sur l’impôt du capital prêté.Assurance multi-risque du foyer: Par la Loi 2/1981, le titulaire d’un emprunt hypotécaire est obligé de prendre un assurance d’incendies (ou de dommages) sur la propriété hypothéquée. Il doit couvrir le contenant , non le contenu du logement, lequel peut être assuré à part.
- – Il est souhaité mais pas obligatoire, d’assurer l’amortisation de l’emprunt qui couvre, en cas de mort du titulaire, le capital de l’emprunt en suspens.
